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Courtier immobilier
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Diagnostic personnalisé gratuit
Pour ce faire, je vous propose une étude diagnostic qui fera le point sur la mise en marché de votre copropriété. Après l’analyse de votre dossier, je vous fournirai des solutions, idées et stratégies simples dans le but de corriger les possibles problèmes portant atteinte à votre vente. Si je ne trouve rien et que votre travail est déjà bien fait, vous aurez droit à une étoile dorée dans la colonne de droite du rapport que je vous remettrai! L'emphase est mise sur les techniques de mise en marché essentielles et incontournables que vous devez maitriser pour vendre rapidement votre copropriété. Par exemple, saviez vous qu'il existe 101 sites web au Québec concernant la vente de propriétés? En connaissez-vous même 10? Voici un portrait clair et précis des forces et des faiblesses de votre plan de mise en marché actuel. Pour tout ceux et celles qui n'ont pas eu un rapport avec une étoile dorée, vous aurez en main des recommandations et de nombreux conseils qui vous permettront de vendre plus rapidement. En plus c'est gratuit.
En savoir plusNe vous m'éprenez, pas le présent article ne constitue pas le diagnostic de votre copropriété. Ce serait impossible de le faire sans avoir pris connaissance de votre dossier. L’objet de cet article est d’aborder certains points de l’étude et de vous en faire comprendre son importance pour la mise en vente de votre condo. Si vous voyez le potentiel, nous aurons bientôt le plaisir de nous rencontrer et d'échanger sur les meilleures pratiques de vente.
De nombreux vendeurs négligent cet aspect fondamental de la mise en marché. Pourtant, il faut savoir que 95 % des acheteurs regardent d'abord la première photo… vous avez intérêt donc intérêt à y mettre votre best shot n’est ce pas?! Ensuite, 76 % des gens s'attardent à la description mais seulement après avoir été séduit par le visuel.
De grâce, évitez d'utiliser la caméra de votre iPhone. Des photos professionnelles coûtent entre 75 et 150$. Un bon photographe saisira l'esprit des lieux et saura trouver les prises de vue qui mettront en valeur la propriété tout en lui restant fidèle. Il saura mettre en valeur votre propriété, sans non plus exagérer indument la grandeur des pièces. Avez vous déjà visité une propriété et constaté qu'elle ne correspondait pas aux photos, qu'elle était plus petite, moins éclairée ?
Cela se produit souvent et désappointe ou voire même éloigne les acheteurs. Auriez- vous envie de sceller une union avec quelqu’un qui vous ment depuis votre première rencontre?
C’est à cet endroit que peuvent se glisser des erreurs qui pourraient vous coûter cher. De nombreux vendeurs mélangent les copropriétés divises et indivises, ou encore on remarque que les dimensions sont nettement plus grandes que celles figurant au registre foncier. Les stationnements sont décrits comme des parties privatives alors qu’il s'agit plutôt de parties communes à usage restreint, ou de simples parties communes. On trouve rarement des indications sur la qualité de la gestion de la copropriété comme la présence ou non d'un carnet d'entretien. Qu'en est -il du fonds de prévoyance? De plus, on n’y retrouve presque jamais la déclaration du vendeur. Comme si les condos à vendre par le propriétaire n’avaient aucun défaut. Certains des exemples mentionnés ont occasionnés des surprises de taille aux vendeurs. Des ventes ont avortées, des baisses de prix négociées à la dernière minute chez le notaire dues à une superficie affichée erronée ont eu lieu, des mises en demeure et même des poursuites. L'étude diagnostic passe en revue tous ces points et vous indique les corrections à apporter pour vous éviter les problèmes en rapport avec les données que vous avez déclarées, et celles que vous avez omis de déclarer.
Connaissez- vous le nombre de condos à vendre dans votre secteur ? Combien y en a-t-il sur DuProprio, sur Centris et ailleurs ? Quelle est la marge de négociation du secteur ? Quel est le délai moyen de vente ? Combien se vendent- ils par rapport à l'évaluation municipale ? Voilà plusieurs questions de base qui sont fort utiles pour établir votre stratégie de commercialisation et de "pricing".
Avez-vous comparé des pommes avec des pommes? En d'autres mots, avez vous utilisé les bons comparables vendus et connaissez- vous votre concurrence? Comment comparezvous votre prix par rapport aux propriétés en vente sur le marché. Il est inutile de demander un prix élevé dans le but de se garder une marge de manœuvre dans un marché ou cette dernière est sous les 5%. Au contraire si vous utilisez cette stratégie, il y a fort à parier que vous contribuerez à faire vendre les propriétés de vos concurrents.
Pouvez- vous donner la liste des travaux faits dans les espaces communs et ceux à venir? Pouvez- vous rassurer l'acheteur sur l'absence de cotisations spéciales éventuelles? Savezvous si vous et tous vos voisins respectent les règles établies dans la déclaration de copropriété? Qu'en est -il du fonds de prévoyance, est-il suffisant, comment a-t-il été établit et etc.
L’opinion de l’acheteur sur la bonne gestion de la copropriété se fera en conséquence de la documentation que vous lui fournirez, et des réponses que vous lui donnerez. Qui veut acheter une copropriété où il n'y a pas de registre, où les réunions et les suivis sur différents dossiers sont quasi ou voir totalement inexistants? Si vous êtes dans cette situation, un bon conseil, convainquez vos copropriétaires de mettre de l'ordre dans les affaires de la copropriété, si non vous allez perdre un temps énorme en offre d'achat qui avortent.
Les points que nous venons de souligner sont abordés de façon exhaustive dans notre étude. Il s'agit d'une vérification complète de votre mise en marché. Nous soulevons d’autres points qui portent sur la documentation que vous devez impérativement avoir sous la main, et qui réconfortera les éventuels acheteurs. Nous évaluons votre degré de visibilité dans les médias et notamment de l'espace que vous devriez occupé sur le web. Nous vous suggérons la meilleure stratégie web et les meilleurs sites pour vos besoins.
Cette étude est faite de manière bénévole par notre équipe, sans aucune obligation de votre part. Vous n'avez rien à débourser et tout à gagner.
Au plaisir de vous aider à tirer votre épingle du jeu dans le monde très concurrentiel de la vente de condo.
Pour un aperçu de la table des matières de l'étude, télécharger sur notre site le document Diagnostic, www.equipebertrand.ca
Appelez- nous ou laissez- nous vous contacter pour prendre un rdv pour la collecte des données;
Une période d’une semaine est nécessaire pour la livraison du rapport.
Courtier immobilier résidentiel
Spécialiste de la copropriété divise et indivise dans les quartiers centraux de Montréal
Les cotisations spéciales dans les copropriétés doivent être analysées en fonction de l'état du fonds de prévoyance, des charges communes et des travaux à venir sur l'immeuble.
Notre équipe avait une copropriété divise de 1200 pi.2 à vendre magnifiquement située avec vue sur le Mont-Royal. Comme le titre de ce billet le laisse sous-entendre le syndicat de la copropriété avait émis une appel de cotisation spéciale pour faire des travaux de réfection des fondations, et ce que je n'ai pas encore dit c'est que cet appel représentait 16,000.00 sur deux ans pour notre quote part seulement. Je tiens dès le départ à vous aviser que ce cas est un peu singulier ,vous verrez !
Si votre première réaction vous porte à penser que ce type de problème représente un certain défi de commercialisation vous êtes exactement au même endroit que nous lorsque nous avons appris la chose en passant à travers les résolutions du conseil d'administration du Syndicat de copropriété. Comment allions nous nous en sortir pour réussir cette vente dans un marché hyper concurrentiel en ayant cette "hypothèque " sur la tête.
La vendeuse avait malgré notre questionnement sur la possibilité d'une cotisation spéciale oublier de nous donner cette information avant que nous nous commettions sur un prix. Malgré cette omission certainement bien involontaire elle tenait à ce que le prix annoncée ne fasse pas l'objet de changement. Elle disait que sa copropriété valait plus que les autres parce qu'elle était bien administrée ?
Il était impératif pour nous de lui faire accepter de déclarer cette situation et aussi d'analyser en profondeur la cause de cette cotisation spéciale qui ne manquerait pas d'en repousser plusieurs. Afin d'avoir des bonnes réponses à donner lors des visites sur la propriété, nous avons demandé un rendez vous à la présidente du syndicat de la copropriété dans le but de trouver quelque chose d'intelligent pour justifier cette cotisation pour le moins rebutante.
Nous avons fait un certain nombre de découvertes intéressantes. D'abord la présidente en place administrait la copropriété depuis sa fondation il y a 18 ans.
Même si à la première vue une cotisation spéciale nous enseigne qu'il peut y avoir certaines lacunes au niveau de l'administration d'une copropriété nous avons plutôt découvert un cas d'espèce surprenant. En effet la copropriété disposant d'un carnet d'entretien qu'elle suivait rigoureusement ainsi que d'un fonds de prévoyance bien garni. De plus les charges communes n'étaient pas plus élevée que la moyenne pour ce type de copropriété. Alors d'ou venait ce besoin d'agiter cet épouvantail à moineaux en faisant appel une cotisation spéciale dans un contexte de fonds de prévoyance nettement suffisant.
La présidente n'osait pas l'avouer mais elle contrôlait de main de maitre le CA et l'assemblée des copropriétaires depuis 18 ans et elle faisait passer ce qu'elle voulait. En creusant un peu nous avons découvert que madame la présidente était anxieuse et entretenait une aversion marquée à l'idée de voir "son fonds de prévoyance" descendre trop bas. D'ailleurs ce n'était pas la première fois qu'une cotisation spéciale était appelée pour faire face à des réparations "extraordinaires".
Après avoir analysé le budget d'opération pour l'année en cours et les prévisions de l'état du fonds de prévoyance après la réfection de la fondation, Nous pouvions déduire sans trop de risque que le fonds de prévoyance était nettement surcapitalisé par rapport aux besoins réels. D'ailleurs madame la présidente était d'accord avec nos conclusions ce qui l'amenait à dire : "Vous savez je n'ai jamais vu quelqu'un se faire taper sur les doigts pour avoir été trop prudent" .
Cette constatation peu commune nous a permis d'accueillir les acheteurs avec une plus grande confiance car la cotisation spéciale avait d'avantage l'apparence d'une mesure ultra préventive. Cette situation nous en convenons ne reflète pas nécessairement une bonne gestion, mais c'était préférable à une réelle cotisation spéciale dans un contexte de fonds de prévoyance déficitaire. D'ailleurs notre analyse a permis à la présidente de prendre conscience de son exagération et elle a élaboré un budget prévisionnel pour l'année suivante avec une baisse substantielle des charges communes pour les trois prochaines années, question de rééquilibrer un peu disait-elle.
Nous avions donc dans la balance une cotisation spéciale qui dans les faits servait à maintenir un niveau de fonds de prévoyance trop élevé , phénomène pour le moins contradictoire dans le monde de la copropriété d'aujourd'hui, et pour compenser un peu nous avions des charges communes annoncées nettement concurrentielles pour les années à venir.
Comme nous avons eu plusieurs visites nous avons eu le loisir de jouer les apprentis comptables en expliquant documents à l'appui que la cotisation spéciale se reflétait positivement et directement dans la valeur de l'immeuble.
Un client s'est pointé un matin et tomba en amour avec l'appartement. Lorsque est venu le temps de discuter le prix nous lui avons présenté la situation financière en mettant l'emphase sur la problématique de la cotisation spéciale, du fonds de prévoyance et de l'état des charges communes. Sa réaction a été : "Good je ne veux pas me retrouver avec une copropriété qui ne dispose pas d'un fonds de prévoyance suffisant, que celui-ci soit trop garni je peux vivre avec ca".
Est-ce le début d'un temps nouveau ?
Courtier immobilier résidentiel
Spécialiste de la copropriété divise et indivise dans les quartiers centraux de Montréal
Il existe beaucoup d'informations pour aider les acheteurs à réaliser leurs transactions mais peu d'information vraiment utiles pour supporter les vendeurs. Voyez comment vous pouvez mettre toutes les chances de votre côté pour vendre votre condo. Vendre son condo par soi-même n'est pas chose facile dans le marché d'acheteur actuel. Vous avez une offre d'achat acceptée? Félicitations! vous avez un grand pas de fait. Par contre je ne veux pas vous angoisser mais sachez que plusieurs offres d'achat ne se concrétisent pas en raison de problèmes reliés à la déclaration de certaines informations. Dans ce billet nous allons aborder quelques problèmes fréquemment rencontrés par les vendeurs et nous allons identifier les solutions afin de vous évitez de gros soucis.
En savoir plusUne transaction de copropriété est plus complexe que tout autre type de biens immobiliers résidentiels. Il existe une pléiade d'articles sur les pièges à éviter pour les acheteurs mais bien peu d'informations pour appuyer les vendeurs dans leurs démarches. Voici une modeste contribution tirée de notre expérience des transactions de copropriété, qui pourraient vous éviter la désagréable sensation de voir votre vente avorter chez le notaire. Pis encore votre vente est faite depuis quelques mois et vous recevez une mise en demeure d'un huissier au moment où vous vous délecté devant un bon repas à la chandelle dans votre confortable nouvelle demeure..! De quoi faire passer la bisque de travers, n'est-ce pas ?
Plusieurs vendeurs annoncent leur propriété avec des mauvaises dimensions et superficie. Vous l'aurez compris il y a des pieds carrés de trop. Les gens sont en général de bonne foi et ils sont souvent des acheteurs de première génération et lorsqu'ils mettent leur condo sur le marché de la revente ils ressortent la note d'information du promoteur. Ce document donne généralement des superficies brutes, ces mesures sont prises à partir de l'extérieur des murs et incluent parfois les colonnes que l'on retrouve dans sa partie privative ainsi que la superficie des balcons ou de la terrasse.
Pour établir les dimensions et la superficie de votre appartement vous devez vous fier au plan cadastral déposé au registre foncier. La superficie est établie selon des mesures nettes lesquelles sont calculées par un arpenteur géomètre à partir des divisons intérieures et excluent tout ce qui n'est pas directement lié à l'espace de vie privatif. Vous aurez compris que dans certains cas il peut exister des écarts considérables entre les mesures du promoteur et celles de l'arpenteur géomètre. Ainsi seul la superficie que l'on retrouve au registre foncier du Québec peut être considéré comme fiable et elle devrait correspondre à celle qui se retrouve dans le certificat de localisation. (1)
Imaginez le sentiment qu'un acheteur peut avoir en apprenant lors de la lecture de l'acte de vente chez le notaire que son appartement totalise 925 pieds carrés au lieu de 1150 tel que qu'énoncé dans votre fiche descriptive. Certains refuseront de signer. D'autres signeront et vous poursuivront en cour, d'autres vont rouvrir une ronde de négociation éclair qui en plus de vous donner un aperçu de l'inconfort relié aux troubles anxieux risque de vous faire perdre beaucoup d'argent.
La plupart de gens vont faire des changements dans leur espace de vie c'est bien compréhensible et très agréable. Si vous faites ou avez faites des rénovations assurez vous qu'elles sont conformes, parlez en à votre syndicat de copropriété et/ou prenez soin de relire ce que prévoit votre déclaration de copropriété. Plusieurs déclarations de copropriété vont prévoir par exemple que les changements apportés aux revêtements de planchers doivent satisfaire un indice de minimale de performance acoustique. Si vous entreprenez des travaux sans recevoir l'aval de votre syndicat de copropriété, il se peut que ce soit le nouvel acheteur qui soit pris avec le problème. Si ce dernier était tombé en amour avec votre revêtement de planchers d'acajou et qu''il se fait servir par le syndicat de copropriété qu'il doit réaménager le tout, je ne vois pas comment vous aller échapper à ses foudres. Il vous tiendra responsable et vous connaitrez peut être le déplaisir de le revoir en cour !...
La terminologie du monde de la copropriété n'est pas simple et souvent les copropriétaires n'en maitrisent pas tout à fait la portée. Le meilleur exemple se trouve rattaché aux ventes de stationnement. Il existe trois types de stationnement; partie privative, partie commune à usage restreint ou partie commune. Si vous vendez votre condo il est important de préciser le statut de votre stationnement. Ce n'est pas parce que vous jouissez d'un endroit pour stationner votre voiture que vous avez un stationnement réservé à votre usage exclusif. Il arrive qu’un propriétaire-vendeur annonce un espace de stationnement à usage exclusif alors qu’il s’agit en fait que de la possibilité de garer sa voiture dans un espace commun. Le nouvel acquéreur est sous l’impression qu'il achète une unité avec un stationnement à usage restreint et voit un jour "son espace" occupé alors qu’il revient de l'épicerie avec l'auto plein de sacs, c’est alors qu’il apprend que les places de stationnement sont des espaces communs dont le fonctionnement est selon le principe du premier arrivé premier servi. Pour en remettre un peu on l’informe qu’il y a moins de places de stationnement qu'il y a de véhicules. La semaine suivante suite à une tempête et une opération d’enlèvement de la neige, il se résigne à garer sa voiture à quelques rues de chez lui et sa voiture sera remorquée. Après cet épisode malheureux, il vous contacte en vous rappelant que vous lui aviez fait croire qu’il avait fait l’acquisition d’un condo avec un espace de stationnement exclusif. C’est le cas de le dire, ça risque de chauffer !
Les acheteurs sérieux exigeront de consulter les minutes des assemblés de copropriétaires et du conseil d'administration des dernières années, ainsi que le bilan financier de l’année en cours, l’état du fonds de prévoyance, la déclaration de copropriété et les modifications si tel est le cas, la déclaration du vendeur et plus encore. Vous devez déclarer tout ce que vous savez, surtout ne jamais rien cacher qui pourrait causer un préjudice à un éventuel acheteur. Les voisins ont fait des rénovations à leur fondation et cela a eu comme répercussion que votre terrain s'est affaissé ? La partie avant de votre fondation s'est abaissé d'un quart de pouce? Tout est bien stable maintenant depuis un an et vous décidez de passé le tout sous silence? Ce serait là une bien mauvaise idée car vous pourriez voir votre vente annulée sur la base de ce que les juristes appellent un dol (agissements trompeurs ayant entrainé un consentement non éclairé).
Soyez transparent et proactif en déclarant le problème et ses solutions, vous pourrez vendre la tête en paix.
Soyez vigilant en indiquant la superficie telle que décrite au certificat de localisation;
Si vous avez fait des travaux non-conformes, assurez-vous d’avoir régularisé la situation.
Donnez la bonne information quant aux parties communes, exclusives et leurs usages.
Déclarez tout ce qui est susceptible d'affecter la valeur de votre immeuble. Si il y des problèmes importants, il faut passer en revue les solutions et les inclure dans la déclaration du vendeur. L’éventuel acheteur sera rassuré de constater que le problème est sous contrôle. Plus vous serez transparent et bien préparé, plus il sera facile de bien vendre.
1- Achat et vente d'un condo, tout ce qu'il faut savoir , Me Yves Joli-Coeur, p.244
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